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相続不動産売却


 




     □ 親が施設に入居するため、実家が空き家になってしまう・・・
     □ 実家を相続することになったけれど、誰も住む予定がない・・・
     □ 相続した空き家の管理が大変なので処分したい・・・
     □ 空き家の倒壊・災害の危険性が高いのでどうにしかしたい・・・



                                近年、空き家(相続不動産)の売却や実家の相続についてのご相談が増えています。何から手をつければ良いのか分からなかった。不動産だけではなく相続もからむので、誰に相談すれば良いのか分からなかった…。そんなお声もよく耳にします。

 実際、税金の特例相続ならではの手続きや注意点があるため、相続と不動産の売却の両方に精通していないと、損をしたり出費や手間が増えたりする可能性があります。


 そこで名古屋市中区・栄 ガスビル4階の相続あんしんサロンが、相続不動産売却に精通した不動産業者・税理士とともに、空き家問題や相続した不動産の売却手続きの流れ、そして関連する税金や特例などについてわかりやすく解説いたします。


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空き家を所有するリスク


子どもはみんな家を出て暮らしているため、実家が空き家になってしまった。売却や賃貸なども考えたけれど、田舎の古い建物だし、思い出の詰まった家だし、先祖代々の土地でもあるし…。
そんな理由で空き家を所有したままの方がよくいらっしゃいます。

ですが、空き家のまま所有することには様々なリスクや問題があります。




空き家の問題とリスク


    ・遠方の場合、手入れのために行き来するのが大変
    ・手入れをしないと湿気のせいで予想以上に急速に老朽化してしまう(資産価値が下がる
    ・持っているだけで固定資産税維持費がかかる
    ・「特定空き家」に指定されると、税額が増えたり罰金を科されたりする
    ・草木が生え繁り、隣家の敷地や道路、電線にまで及んで近所から苦情が来る
    ・ハチやシロアリ、ヘビやネズミ、アライグマやタヌキなどが繁殖してしまう
    ・ゴミが不法投棄され、ゴミ屋敷状態になる
    ・不良や不審者、犯罪者などが不法侵入し、不審火や放火に繋がる
    ・台風や地震などで家屋が倒壊、飛散し、周りの人や物に危害を加えてしまう


 

中でも一番の問題は、火災や倒壊・飛散の危険性です。所有している家屋だけの被害で済めばまだしも、隣家や通行中の子どもなどに被害を与えてしまった場合、その罪や損害賠償額は甚大だからです。

こうした事情から、空き家問題は早めに解決するのが得策と言えます。ただ、空き家をどう処理すべきかは、ケースごとに異なってきます。建物の立地や状態、名義や抵当権、所有者のご希望によって変わってくるからです。

とは言え、多くの方は最終的に空き家の売却を選択します。賃貸をすればうまくいけば家賃収入が見込めるものの、貸し出すためのリフォーム費用として先に数百万円の持ち出しがあるからです。しかも、たとえリフォームをしたとしても、借り手がつかなかったり、想定していた家賃ではなかったりすると、投資コストを回収するまでに長い時間がかかってしまうからです。

名古屋市中区【栄 ガスビル4階 】の相続あんしんサロンでは、空き家、相続不動産売却処分や実家の相続でお困りの方からのご相談を随時受け付けております。経験豊富な専門家だからこそお伝えできるアドバイスや解決策があります。

まずは電話無料相談からお気軽にご利用下さい。



 

空き家や相続不動産を売却する際の手続き・注意点

 

相続がからむ不動産の売却

売却前に相続登記(名義変更)が必要ですし、その前に不動産の相続方法について、相続人全員から承諾を得る必要があるからです。

また、税制面でも相続税や特例があるため、それらを考慮に入れて計画的に行うか行わないかで、数十万円〜数百万円単位で税額が変わってくることもあるのです。

 

1. 不動産の査定
不動産の査定相続財産の調査・確定の一つとして、不動産の査定も行なっていきます。

査定にあたっては、「本当にこの金額が適正なのか分からない」といったご不安を解消するため、複数の不動産会社に査定の依頼を出すと良いでしょう。




 

2. 遺産分割協議
遺産分割競技遺産分割協議は、相続人全員の合意がなければ有効になりません。遺言が無い場合に、揉めやすいのが不動産の相続です。話し合いがまとまらないと、不動産を売却することもできません。

遺産分割協議に期限はありませんが、税金の特例を受ける為にも、相続の発生から10ヶ月以内に協議をまとめ、相続税の申告を行うことが必要です。また、不動産を売却する方向で話し合いを進めるためには、下記のようなことについて取りまとめておくことが大切です。


・税金や諸費用のことも踏まえて、売却した場合にどれだけお金が残るのかを試算しておく
・他の遺産も含めて、各相続人にどれぐらいの割合で分配するのかを決めておく
・不動産の名義を相続人の一人に変更することを決めておく
(名義を複数人で共有してしまうと、不動産を動かしづらくなります。また、ご高齢の方が名義人になると、売却前に認知症を発症したりお亡くなりになったりするリスクがあります。)
・残された遺品や家財、お仏壇の整理・処分方法について決めておく



 

3. 相続登記(不動産の所有権移転登記)
相続登記被相続人(故人)から相続人へ不動産の名義変更をしておかないと、相続不動産売却をすることはできません。




 

4. 不動産会社と媒介契約
不動産会社と媒介契約査定額や担当者との相性などを考慮し、売却を手伝ってもらう不動産会社を選択し、契約を結びます。その後、測量や境界の確定、売却価格や売却条件決めを行い、正式に売り出しにかけます。無事 買い手が現れた場合には、希望者と売買条件の交渉をし、折り合いがつけば契約、引き渡しとなります。

買い手が見つからない場合は、価格を見直すか、不動産会社を変えるかなどして対応していきます。



 

5. 各種税金の申告
税金の申告不動産の売却を含んだ相続の場合、以下のような税金が発生してきます。

登録免許税:相続登記をした時点で発生します。算出式は、固定資産税評価額×0.4% です。

相続税:相続をした時点で発生します。税制改正により基礎控除額が引き下げられたため、地価の高い名古屋エリアでは相続税の対象者が増加しています。相続税は相続開始後10ヶ月の申告期限を過ぎると、加算税や延滞税などで税額がどんどん増えていきます。

譲渡所得説:売却した年の確定申告で発生します。課税譲渡所得(不動産の売却益)に対して、所得税(15%〜)や住民税(5%〜)が発生します。課税譲渡所得金額がマイナスの場合は、課税されません。



 



伊藤名古屋【 ガスビル4階 】の相続あんしんサロンでは、各専門家と連携してワンストップで相続手続きから相続不動産の売却、遺品整理などまですべておまかせで行うことができます。最も難航しやすい遺産分割協議においても、相続アドバイザー協議会認定会員である相続に精通した司法書士が、スムーズな分割協議に寄与いたします。

また、不動産の査定においても、中小〜大手の不動産会社まで、信用できる2〜3社の業者に査定をしてもらうことができ、相続あんしんサロン内で業者と直接ご相談もして頂けます。

 

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固定資産税や譲渡所得税の特例とは?

相続の税制は複雑で難解

最大1/6まで減税される固定資産税の特例
空き家かそうでないかに関わらず、不動産を所有していると「固定資産税」がかかります。毎年1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。固定資産税の計算式は、固定資産税評価額 ×1.4%(標準税率の場合)が目安です。例えば、土地・建物の固定資産税評価額が3,000万円だった場合、税額は42万円にものぼります。

ただ、これまでは「住宅用地の特例」があり、空き家であっても住宅が建っていれば、税額が最大1/6まで軽減されていました。



もし特定空き家に指定されると…
特定空き家ところが、全国的に空き家の数が急増して社会問題となっていることから、2015年に「空き家対策特別措置法」が施行され、「特定空き家」に指定されるとこの減税特例から除外されることになりました。つまり、対象者にとっては実質的に大幅な増税となったのです。

特定空き家とは、適正な管理がなされていないために、倒壊の危険性が高かったり、著しく景観の悪化や不衛生に繋がっているような状態の空き家を指します。

この特定空き家に指定され、自治体からの指導や勧告、撤去命令に従わない場合、50万円以下の罰金や自治体による行政代執行(強制撤去)の費用請求が課される可能性も出てきました。

こうしたことからも、誰も住む予定がない実家を相続したり、既に空き家を所有したりしている場合は、早めに売却などの解決策を模索した方が良いでしょう。




不動産の売却で発生する譲渡所得税

譲渡所得税譲渡所得税は、不動産を所有していた期間に応じて最大40%近い税率となります。一方で、最大3,000万円の特別控除や相続税の取得費加算の特例も用意されているため、どのタイミングでどう売るかによって大きく税額が変わってきます

実家や空き家などの不動産を売却した場合、その利益に対して譲渡所得税と住民税、そして復興特別所得税(東日本大震災からの復興用としてH25〜H49年まで)がかかります。これらの税は、不動産を売却・譲渡した年の確定申告によって発生します。計算式は下記のような形となります。

譲渡所得税額=①譲渡価額 −(②取得費+③譲渡費用)×④税率

①譲渡価額とは、その土地や建物の売却によって得た収入です。

②取得費とは、その土地や建物を購入した時に支払った費用です(仲介手数料含む)。建物については減価償却費(経年劣化で価値が下がる)を差し引きます。親からの相続などで取得費が分からない場合は、売却価格の5%で計算することも可能です。また、相続税を取得費に加算できる制度もあります。

③譲渡費用とは、その土地や建物を売却するためにかかった経費です。不動産会社への仲介手数料や印紙代、測量費、登記費、建物を取り壊した場合の解体費などの費用です。

④税率は、その不動産をどれぐらいの期間所有していたかで変わります(起算日は売却した年の1月1日)。実家を相続する場合は、親が所有していた期間も含めることができます。

不動産の譲渡所得税

例えば、親がいくらで購入したか不明の実家(20年居住)を1,000万円で売却する場合、仮に手数料などの経費が50万円だったとすると、合計183万円弱もの税金が発生します。

譲渡所得税

・所得税:①1,000万円ー(②50万円(5%)+③50万円)×④15%=135万円
・住民税:譲渡所得900万円×5%=45万円
・復興所得税:所得税135万円×2.1%=約2.8万円




最大3,000万円の特別控除
譲渡所得の特別控除空き家や相続不動産を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。この特例には以下のような適用条件がありますが、もし利用できると大きく節税することができます。

・亡くなる直前まで親が一人で住んでいた実家を相続し、その家が旧耐震基準(S56年5月31日以前)で建築された建物であること
・相続してから売却するまでの間に賃貸していないこと
・相続発生日から3年後の年末まで、かつ特例の適用期間であるH31年12月31日までに譲渡すること
・売却金額が1億円以下で、売却前に耐震補強か解体を行なっていること

仮に、上記の例で特例が適用できたとすると、譲渡所得(売却益)は900万円のため、控除によって税額は0円になります。




相続税の取得費加算の特例


この特例は、相続税額のうち、売却した不動産に対応する相続税分を不動産の取得費に加算できる(譲渡所得から控除できる)制度です。要件としては、相続した不動産を相続発生から3年10ヶ月以内に売却すること、及び相続税を納税していることです。

仮に親から下記のような遺産を相続し、相続税を納税した方が、相続から3年後に実家を5,000万円で売却したとすると(親の居住期間は10年で購入時の金額は3,000万円、経費180万円だった場合)、取得費加算の特例を利用することで、譲渡所得税を節税することができます。



納税した相続税の内訳

特例の適用前

特例の適用後

 

所長このように、相続の税制は複雑で難解です。しかも不動産が絡む場合には、数十万円〜数百万円単位で税額に違いが出てきます。

そのため、ご実家や空き家など、相続不動産売却をご検討の方は、相続と不動産に精通した専門家にご相談されることを強くおすすめいたします。

名古屋の空き家、相続不動産の売却に強い専門家・名古屋市中区【 栄ガスビル4階 】にある相続あんしんサロンに何なりとご相談下さい。
 
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